【税務署職員に聞いた】不動産投資で赤字！ローン利子の経費の計算方法

不動産投資を始めると、年間収支が黒字の年ばかりではなく赤字になることもあります。
特に経費が多くかかりがちな1、2年目や大規模修繕等をした場合には経費が年間家賃収入を上回ってしまうことがあります。

今回は、不動産投資で年間収支が赤字になった場合のローン利子計上方法について、税務署職員に直接聞いた計算方法を記事にしていきたいと思います。

ローン利子は経費として認められるが注意が必要

融資を受けて物件を購入している場合、ローン利子も経費とすることもできますが、赤字の時には注意が必要です。
黒字の場合にはその年に支払った建物・土地についてのローン利子がすべて経費として認められますが、赤字の場合には建物のみのローン利子が経費として認められ、土地については認められません。

経費としていくら計上できるのか？

それでは、実際に具体例をあげて経費の計算方法を見ていきましょう。

土地の利子は以下の式で計算できます。

その年の支払い利子×（土地の取得価格÷借入金の総額）＝土地の利子部分

物件価格に建物と土地の価格が合算されている時にはそれぞれいくらになるのか計算が必要になります。
そこでポイントは消費税等相当額です。消費税等相当額がかかるのは建物のみ、土地は非課税です。

例の場合、消費税等相当額が50万円なので建物の価格は500万円になります。
（500万円×10％＝50万円　←消費税等相当額）
それぞれ建物と土地の取得価格の内訳をまとめると以下の通りです。

建物の取得価格：550万円（税込）
土地の取得価格：950万円

以上の数字を式に当てはめると

5万円×（950万円÷1,000万円）＝47,500円　←土地の利子

赤字の場合
その年に支払った利子（5万円）ー土地の利子（47,500円）＝建物分の利子（2,500円）

この例では2,500円（建物分の利子）を経費計上できます。

なお、黒字の場合、支払った利子（5万円）すべてを経費計上できます。

まとめ

今回は、経費として認められるローン利子について記事にしました。

ポイントは赤字の時、土地部分の利子は経費として計上できない。

ただ、不動産投資を始めたからには赤字ではなく、黒字を目指していきましょう！！

最後まで読んでいただきありがとうございました！